Synkkä salaisuus uudisasuntojen hinnoista

10.53 Henry Salo 3 Comments




Asumisen hinnalla on merkitystä. Käytämme keskimäärin kolmanneksen tuloistamme asumiseen, ja kaupungistumisen myötä tämä osuus vain nousee. Kun asumisen haukkaa tuloistamme yhä suuremman osuuden, muuhun elämiseen jää vähemmän. Ja tämä synnyttää kiihtyvää keskustelua asumisen ja asuntojen hinnoista. Ja uusien asuntojen hinnat ne vasta keskustelua herättävätkin.

On täysin totta, että rakentaminen maksaa. On helppo osoittaa sormella kaavoitusta, joka asettaa kustannuksia nostavia määräyksiä. On yhtä helppoa syyttää valtiotason sääntelyä esimerkiksi väestönsuojista, rakennusmääräyksiä ja viranomaisten hidasta toimintaa kustannusten nousun aiheuttajiksi.

Mutta jotta ymmärtäisimme hinnanmuodostuksen oikein, meidän tulee pystyä erottamaan kaksi termiä toisistaan:
Tekninen hinta: Asunnon rakentamisen kustannus
Markkinahinta: Hinta, jonka grynderi rakennetusta asunnosta pyytää ja jonka joku on asunnosta valmis maksamaan.
Edellä kuvattu keskustelu on teknisen hinnan muodostusta. Tekniseen hintaan pystyy vaikuttamaan erityisesti sääntelyä keventämällä, seuraavaksi vaikuttavimmat keinot ovat tuotantokustannusten painaminen alas toimintaa kehittämällä. Kun esimerkiksi pysäköintinormi koko ajan kevenee Helsingissä, asuntojen rakentamisen tekninen hinta laskee samanaikaisesti. Rakenteellinen pysäköinti on teknisenä hintana 200-600 €/asm2 ratkaisusta riippuen, joten vaikutus on merkittävä.



Ihmisen näkökulmasta, ikävä kyllä teknisellä hinnalla ei ole suurtakaan merkitystä. Nykytilanteessa me asunnonostajat katsomme asuntojen markkinahintaa ostopäätöstä tehdessämme. Voimme vain katsoa sivusta, kun hinnat nousevat. Kaupungistuminen huolehtii siitä, että kysyntä ylittää jatkuvasti tarjonnan. Hintakilpailu taas on muutamia poikkeuksia lukuunottamatta täysin tuntematon käsite, koska jokainen grynderi vertaa hintojaan alueen muihin myyntikohteisiin ja pyytää vähintään saman. Mitä siis tehdä?

Systeeminen muutos suurimpiin ongelmiin lähtee aina perusolettamien kyseenalaistamisesta. Miksi annamme voiton tavoittelun nostaa asunnon kaltaisen perushyödykkeen hintaa yhä korkeammaksi ja korkeammaksi? Miksi emme itse organisoidu, ja rakenna asuntojamme? Tällä pienellä muutoksella kuromme teknisen hinnan ja markkinahinnan umpeen. Tehdään ensin se, ja aloitetaan sitten tekniseen hintaan vaikuttaminen. Muuten keskustelumme ei tuo muutosta maailmaan, ja grynderi nauraa edelleen matkalla pankkiin.

Avaamme asuntojen hinnanmuodostuksen yksityiskohtia seuraavissa kirjoituksissa.

3 kommenttia:

  1. Analyysin tuloksena voisi olettaa että grynderit tekevä loistavaa tulosta. Mutta kun katsoo rakennusliikkeiden kannattavuuksia, niin näin ei kuitenkaan ole. Voisiko suurin voittaja tässä ketjussa olla maanomistaja, eli kaupunki, joka myy tontit gryndereille hyvällä hinnalla?

    VastaaPoista
  2. Hyvä huomio! Grynderien tulokset eivät tosiaan ole mairittelevia suhteessa hankkeiden katerakenteisiin. Kaupunkihan monesti hinnoittelee tonttimaan maltillisesti, esimerkkinä on Jätkäsaaren rakennusoikeuden hinta 1100 €/kem2 verrattuna Espoon Tapiolaan, josta EKE-yhtiöt juuri tarjosivat lähes 1800 €/kem2 avoimessa hintakilpailussa. Eli vaikka kaupunki on myös voittaja tässä yhtälössä, niin se ei gryndereiden heikkoa tuloskuntoa selitä.

    Vaikka gryndauksessa katerakenne onkin korkea, niin se itse asiassa hukataan tämän vanhan liiketoimintamallin aiheuttamiin välillisiin kustannuksiin. Yhtiöillä on taseessaan tontteja ja myymättömiä asuntoja, joille kaikille asetetaan pörssiyhtiön tasoinen pääoman tuottovaade. Asunnon ostajana maksat siis 10-20 % asunnon hinnasta siitä, että grynderi ei saa kaikkia asuntoja myytyä vaan joutuu maksattamaan loppuasiakkaalla kaiken tämän väliaikaisen omistamisen kustannukset. Gryndausta harjoittavien pörssiyhtiöiden tase on yhtä suuri kuin liikevaihto.

    Ryhmärakentamisessa asuntojen ostajat ovat mukana alusta alkaen. Näin siis ei synny myymättömien asuntojen riskiä tai väliaikaista omistamista. Eikä turhia kustannuksia synny.

    T: Henry Salo

    VastaaPoista
  3. Hieno ja mielenkiintoinen kirjoitus, erityisesti rakennusliikkeen edustajalta :)
    Toivottavasti sinulla on edelleen tarkoitus jatkaa asuntojen hinnanmuodostuksen selventämistä jossakin tulevassa blogikirjoituksessa.

    VastaaPoista